Вы получаете некую платёжку от некоей организации. То, что эта организация оказывает вам услугу, не имея договора — на свой страх и риск — это мы рассмотрим в другом разделе ( они говорят — 153 ЖК РФ — плати , негр, но они забывают 154 п.3 и 155 п. 10 — где негр платит только после подписания договора). А сейчас нас интересует раздел СиРЖП — что означает «Содержание и ремонт общего имущества» ( да — чтобы заморочить вам голову — они теперь пишут ЖП — жилой площади — но это враки). То, что тариф устанавливается и принимается ОСС — пока тоже трогать не будем. Нас интересуют метры, за которые мы платим. Что там у вас в платежке стоит — метры площади вашей собственности?
А вас никогда не клинило от неувязочки — платите вы за содержание и ремонт общего имущества, а в платежке метры вашей собственной квартиры, которую никто не обслуживает? Ответ: «а нам пофигу неувязочки » — не принимается. А вот для тех, кому не пофигу — ключ к решению задачки. Ниже публикуется формула расчёта — и не просто формула, а румяная формула, обнародованная Высшим арбитражным судом, т.е. рабочая лошадка, окончательная, фактическая бумажка — броня — опираясь на которую можно бомбить. Кого? Ну, например, наш любимый Жилищник.
Где взять цифры: Реформа ЖКХ — в разделе паспорт вашего дома.
О чем говорят расчеты — вы переплачиваете примерно в два-три раза.
А как же, не может быть, да ведь это же… Угу.
Наслаждайтесь.
высший арбитражный суд российской федерации определение
от 20 декабря 2013 г. n вас-18121/13
«Доля собственника имущества относительно обслуживающих управляющей компанией мест общего пользования в квадратных метрах рассчитывается следующим образом: общее количество квадратных метров мест общего пользования делится на количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц, и умножается на количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг).
При этом доля конкретного собственника в праве общей собственности на места общего пользования может быть определена также исчислением ее в процентах, путем деления количества квадратных метров, находящихся в собственности плательщика на один процент общей площади помещений, находящихся в собственности всех владельцев здания.”
В ходе обсуждения, спасибо Наталья Мишина, случайно выяснился один важный момент: многие собственники МКД не разделяют понятий «общедомовая площадь» и «жилая площадь». А главное не понимают, зачем их разделять.
Попробую пояснить. Зашла на сайт «реформа ЖКХ» и понимаю, что заблуждение связано с «хитрой» политикой УКашечек по раскрытию информации, где они смешивают понятия «жилой площади дома» и «жилой площади квартиры», следующий момент, собственники, наслышанные о доли собственности в общедомовом имуществе, априори решили, что эта доля в обоих случаях одинаковая, но это совсем не так.
Казалось бы очевидно, что «общедомовая площадь» — это суммарная площадь квартир в собственности (любой: частной или муниципальной) + общедомовое имущество (подвалы, чердаки, лестничные площадки, лестницы и пр.). Следовательно, «общедомовая площадь» значительно отличается от «площади в собственности«. Чем больше у дома изысков и пристроек, тем больше общедомовая площадь и тем меньше доля конкретного собственника.
Пример: собственник владеет 50 кв. м. Всего в доме у собственников 1500 кв. м., следовательно, его доля — составляет 3,33%. Общая площадь дома, к примеру, 2000 кв. м., доля собственника уже 2,5% . Видите как легко и просто законные 3,33% усохли до 2,5%. А это ваша доля в голосовании на ОСС)). В противном случае получается странная картина, в нашем примере, когда у собственников в собственности 1500 кв.м., а общая площадь дома — 2000 кв. м., следовательно 500 кв.м. просто не участвуют в голосовании )).
Как правильно?
Ст. 48 ЖК РФ: 1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам […],обладают собственники помещений в данном доме.
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Доля (голос) собственника вычисляется от доли всех собственников, без учета общедомового имущества, которое в принципе права голоса не имеет )).
Что это значит: Общая площадь собственности в доме (берется из реестра собственников, есть в УК и должен быть на каждом ОСС) составляет 100% голосов, а доля конкретного собственника — это доля площади его квартиры в общей площади собственности.
Зачем вообще это знать, ну кроме проверки правильности подсчета голосов на ОСС? Самое бытовое объяснение — ваш конкретный кошелек. Это та доля, которую вы должны оплачивать УК за «содержание и ремонт» общедомового имущества. Не знаю, как по всему району, но лично мне начисляют от площади собственности, что прямо нарушает действующее законодательство:
ст. 39 ЖК РФ: 1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
О чем нам говорят? УК не занимается содержанием и ремонтом частной собственности (квартир), следовательно, при определении обслуживаемой площади из общедомовой площади нужно вычесть площадь всех квартир в собственности. Что останется — то и есть общедомовое и ваша финансовая ответственность. В приведенном примере площадь общедомового имущества всего 500 кв.м. Если доля рассматриваемого собственника 3,33%, то оплачивать он должен не 50 кв.м. (как пишут в ЕПД), а 500 кв.м. х 3,33% = 16,65 кв.м. — есть разница?
Более научно:
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее – ЖК РФ). Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 ЖК РФ). То есть, при расчете доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения решается пропорция по следующей формуле:
Дi = (Si Х 100%) / Sо
Дi — доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника i-го помещения (в процентах)
Si – общая площадь i-го жилого или индивидуально определенного нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику помещения (кв. м)
Sо – общая площадь всех жилых и индивидуально определенных нежилых помещений в многоквартирном доме, которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме (кв. м)
При таком расчете величины Дi не используется площадь помещений общего пользования, указанных в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Исходя из нормы части 1 статьи 158 ЖК РФ полный размер расходов на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (100 процентов таких расходов) распределяется между собственниками помещений в многоквартирном доме исходя из принадлежащих каждому конкретному собственнику размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Минстроем РФ, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения (часть 81 статьи 156 ЖК РФ).
Согласно Методическим рекомендациям по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт (приложение к приказу Минстроя РФ от 27 июня 2016 г. N 454/пр) размер минимального размера взноса на капитальный ремонт рекомендуется рассчитывать в рублях на 1 квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме в месяц (пункты 3.3, 3.5, абзац 3 пункта 7.1). То есть размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт рассчитывается исходя из утвержденного уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц.
Из этого следует, что:
- Общий размер расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме принимается за 100 процентов.
- Если собственнику помещений и (или) машино-мест в многоквартирном доме принадлежит несколько жилых и индивидуально определенных нежилых помещений и (или) машино-мест в многоквартирном доме, то все приходящиеся на них доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме суммируются при определении общего размера расходов такого собственника на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
- При расчете размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт для конкретного собственника помещения установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации минимальный размер взноса на капитальный ремонт или установленный решением собственников помещений в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, умножается на принадлежащую такому собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В отношении влияния на расчет размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт для конкретного собственника помещения зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости доли собственника помещения в многоквартирном доме в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, необходимо учитывать следующее.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). Согласно статье 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест (часть 4 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем (часть 5 статьи 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).[1]
Государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (часть 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц (часть 1 статьи 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). До 1 июля 2016 г. в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по запросу заинтересованных лиц могли выдаваться свидетельства о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме при этом государственная регистрация права отдельно на каждый объект общего имущества в многоквартирном доме не проводилась.
В связи с этим, наличие или отсутствие у нескольких собственников помещений в многоквартирном доме на руках свидетельств о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме или на отдельные помещения общего пользования (по терминологии пункта 19 части 4 статьи 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», как «помещения вспомогательного использования», так и «помещение, которое относится к имуществу общего пользования») или выписок из Единого государственного реестра недвижимости о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме или на отдельные помещения общего пользования:
- никоим образом не изменяет приведенный выше порядок расчета размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- не означает, что такие помещения общего пользования или иные элементы общего имущества в многоквартирном доме принадлежат не всем собственников помещений в многоквартирном доме, а только части собственников помещений в таком доме.
При расчете размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт для конкретного собственника помещения не используется размер площади помещений общего пользования, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
В противном случае, собственникам помещений в многоквартирном доме будут начисляться взносы на капитальный ремонт, размер которых будет превышать размер, который должен быть начислен в соответствии с частью 2 статьи 39 и частью 1 статьи 158 ЖК РФ, что приведет к нарушению этих норм. Начисление размера взноса на капитальный ремонт на зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости долю собственника помещения в многоквартирном доме в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме – неправомерно.
