Договор управления… Что надо помнить?
1. В 2015 году высшая судебная инстанция России дважды выразила свою позицию в части обязательности заключения договоров управления в Обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации
1) В Обзоре N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, разъяснялось, что обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, указанная в ч.1 ст. 153 ЖК РФ, возникает у собственников помещений не в силу закона, а исключительно в силу договора управления многоквартирным домом, заключаемого в письменной форме ( ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) – ответ на вопрос 13:
Требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг основано на предусмотренной ч. 1 ст. 153 ЖК РФ обязанности граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги у нанимателя, арендатора, собственника жилого помещения ВОЗНИКАЕТ В СИЛУ договора найма (например, социального найма), договора аренды жилого помещения, ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ многоквартирным домом, заключаемых в письменной форме (ч. 1 ст. 63, ч. 3 ст. 91.1, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 674 ГК РФ).
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182017/
2) В Обзоре №3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, еще раз официально подтверждено, что деятельность по управлению домом может осуществляться только при наличии заключенного договора управления – ответ на вопрос 21:
Как следует из содержания ч. 4 ст. 198 ЖК РФ, лицензиат ИМЕЕТ ПРАВО осуществлять деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом ПРИ УСЛОВИИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ ТАКИМ ДОМОМ и выполнения требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации, а также внесения органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, отражающих изменения в перечне многоквартирных домов, управление которыми осуществляет лицензиат.
Таким образом, договор управления является доказательством определенного вида по смыслу ст. 60 ГПК РФ. Никаким иным способом, кроме как представлением договора управления, невозможно доказать законность деятельности истца по собиранию платы с обманутых (или запуганных) собственников помещений.
ДОБАВИМ от СЕБЯ
Это очень чувствительное место!!! Согласно «Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. N 1110, исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ, отнесено подпунктом “б” пункта 3 к числу лицензионных требований. Нарушение лицензионных требований влечет за собой преследование по ч.2 ст. 14.1.3 КоАП РФ:
Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 7.23.1 КоАП РФ влечет за собой наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; наложение административного штрафа на юридических лиц – от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей
2. ИСПОЛНИТЕЛЬ УСЛУГ тот, кто ЗАКЛЮЧАЕТ ДОГОВОР (вопрос 3)
В Обзоре судебной практики ВС РФ за 4 квартал 2013 года, утвержденный Президиумом ВС РФ 4 июня 2014, – в ответе на вопрос №3 сформирована позиция Верховного Суда РФ относительно исполнителя услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Признаком исполнителя является возмездный договор, заключенный с потребителем этой услуги:
Вопрос 3. Распространяется ли Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» на правоотношения, связанные с выполнением управляющими компаниями обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома?
Ответ. Закон РФ от 7 февраля 1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» согласно его преамбуле регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).
При этом под потребителем понимается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий или приобретающий работы или услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а исполнителем – организация независимо от её организационно–правовой формы, выполняющая работы или оказывающая услуги потребителям по возмездному договору.
3. ЗАКОН о ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ требует заключение ВОЗМЕЗДНОГО ДОГОВОРА
Отношения между исполнителями и потребителями жилищных и коммунальных услуг регулируются, помимо ЖК РФ, законодательством о защите прав потребителей в силу Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей” и прямого указания в ст. 161.1 ЖК РФ о том, что “надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области … защиты прав потребителей…”
В соответствии с названным Постановлением Верховного Суда РФ под услугой следует понимать действие (комплекс действий), совершаемое исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающее целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора (пп “г” пункта 3).
В отсутствие возмездного договора не могут возникнуть услуги, совершаемые по заказу потребителя, а потому не возникает оснований для вынесения судебного решения на основе ч.1 ст. 153 ЖК РФ
Избранный истцом вариант получения денежных средств в обход порядка, установленного в законе, квалифицируется как злоупотребление правом, тогда как не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью … (злоупотребление правом)” (ч.1 ст. 10 ГК РФ). В таких случаях суд должен отказать в защите принадлежащего истцу права полностью или частично (ч.2 ст. 10 ГК РФ).
Если по вине управляющей организации не заключено возмездного договора, то в рамках действующей в России правовой базы следует разрешить спор в порядке, предусмотренном главой 50 Гражданского кодекса РФ (Действия в чужом интересе без поручения):
(Статья 982. Последствия одобрения заинтересованным лицом действий в его интересе.
Статья 983. Последствия неодобрения заинтересованным лицом действий в его интересе)
Отсюда вывод: то, что было оплачено, и есть предел согласия на оплату предоставленных коммунальных и жилищных благ. У лица, действовавшего в чужих интересах, нет право требования. У него есть право просить, тогда как приобретателя благ есть право отказать, причем ничем не ограниченное по закону.
4. Из ОПРЕДЕЛЕНИЯ КС РФ 100-О следует, что ПОЛОЖЕНИЯ ПРИКАЗА Минстроя 411/пр (Утверждение ПРИМЕРНЫХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ) являются ОБЯЗАТЕЛЬНЫМИ для ИСПОЛНЕНИЯ
Определение Конституционного Суда РФ от 28.01.2016 № 100-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гр-на Шалбина Дмитрия Алексеевича на нарушение его конституционных прав статьей 7 Федерального закона «О персональных данных» представлена правовая позиция КС РФ в части обязательности исполнения предписаний Приказа Минстроя и ЖКХ.
В Определении указано:
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвердившее приказом от 31 июля 2014 года № 411/пр Примерные условия договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, также рекомендовало включать в такие договоры условие о порядке информационного взаимодействия между управляющей организацией и собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме, в том числе состав, порядок, случаи и сроки предоставления информации, связанной с порядком обработки персональных данных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме (подпункт «д» пункта 12), а в приложение к договору – включать порядок обработки персональных данных граждан, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме и пользователей помещений в многоквартирном доме, для целей исполнения договора управления (подпункт «з» пункта 25).
Таким образом, содержащимся в Примерных условиях договора управления многоквартирным домом положениями Конституционный Суд РФ придал значение обязательных. Следовательно, положения, указанные в других пунктах Примерных условий надлежит соблюдать в обязательном порядке.
В соответствии с подпунктом «а» пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» судам следует учитывать:
а) постановления Конституционного Суда Российской Федерации о толковании положений Конституции Российской Федерации, подлежащих применению в данном деле, и о признании соответствующими либо не соответствующими Конституции Российской Федерации нормативных правовых актов, перечисленных в пунктах «а», «б», «в» части 2 и в части 4 статьи 125 Конституции Российской Федерации, на которых стороны основывают свои требования или возражения;
5. Из ОПРЕДЕЛЕНИЯ КС РФ 3026-О следует, что ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ формируется в зависимости от ХАРАКТЕРИСТИК КОНКРЕТНОГО ДОМА
В Определении Конституционного Суда РФ от 22 декабря 2015 N 3026-О “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью “Управляющая компания “Жилищное хозяйство” на нарушение конституционных прав и свобод частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации” отмечено:
Часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, рассматриваемая в системной связи с другими нормами данного Кодекса, в том числе с частью первой его статьи 39, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, и с частью первой его статьи 156, согласно которой плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также с учетом специфики договора управления многоквартирным домом (часть 2 статьи 162), направлена на поддержание указанного имущества в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, предусматривает определение размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации, основанных, в соответствии с требованиями пункта 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491), на оценке характеристик данного дома (состава, конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния, геодезических, природно–климатических условий расположения и т.д.).